最近、消費税アップ導入、物価の上昇傾向の前に「住宅ローンの選び方」を特集しているテレビ番組をよく見かけます。

先日も、かなり長い時間を使って、住宅ローンの返済方法で「固定型か変動型のどちらがお得か」という事を特集している番組を見ました。

固定型とは、住宅ローンの返済期間、当初に決めた利率で最後まで変わらないものを言い、変動型とは、返済期間中の景気の変動などにより、利率も変動するものの事を言います。

現在だけを考えるのであれば、変動型は固定型より低い利率に抑えられているのが基本ですので、そのままであれば総支払額も変動型の方が少なくて済むという事になります。

ですが、今後、物価上昇などが起こった場合、変動型は利率が上がってしまう危険性がありますが、固定型は最初に決めた利率そのままですので安心です。

番組では、以前は変動型を選ぶ方が多かったのが、最近では物価上昇を見越して固定型を選ぶ方が多くなったとのことでした。

では、どちらを選ぶのが得かというお話ですが、テレビでは「どちらにも一長一短があって、慎重に選んでください」と、結局どちらが得なのかはっきりしないまま特集は終わってしまいました。

確かに、テレビで「どちらが得か」ということを断言してしまうのは、非常に危険かも知れませんが、長時間期待して見ていた私としては、物足りなさでいっぱいでした。

そこで、今回はブログを利用して、実際はどちらが得か、私なりの検証をご報告させて頂きたいと思います。

まず、基本となります現在の変動型の利率ですが、2013年3月度で2.475％となっております。

代表的な大手A銀行の例でいきますと、変動型を選択した場合、条件はありますが、全期間マイナス1.6％の優遇を受けられますので、実質0.875％の大変な低利率でお得な状況です。

ここ20年ほどは、基本利率が3％を超えておりませんので、仮に3％まで基本利率が上がったとしても、優遇を受けて実質1.4％までしかならない事になります。

もちろん、4％以上に上がることも無いことはありません。

かつて「バブル」と言われた時代には6％以上の利率で住宅ローンを組んだ方も多かったのでは無いでしょうか。

残念ながら、これからどこまで物価上昇が起こるか、予測などもちろん出来ませんが、仮に１年目から10年目までの基本利率を2.475％として、11年目から35年目までの基本利率を2％上昇したとして4.475％と致します。

もちろん、その間には細かく利率は変動致しますが、仮の話としてご了承ください。

例えば、3000万円を変動利率優遇マイナス1.6％で35年間で上記の上昇率に合わせて計算した場合、総支払金額は41,307,000円となります。

では、同じくA銀行の固定型利率はどうなっているかと申しますと、35年固定型利率は2.25％となっております。

この2.25％で１年目から35年目まで全て支払った場合の総額は、43,373,820円となります。

これで、10年目以降、2％の利率上昇があったとしても、変動型の方が総支払額で200万円ほどお安く済むという事が分かります。

もちろん、基本利率が6％、7％と上昇しないとは申し上げらませんので、必ずしも変動型の方がお得とは申し上げられませんが、出来るだけ総支払額を低く抑えるテクニックと致しましては、利率差のあるうちに、繰り上げ返済資金を貯めるということがお勧めです。

先ほどの例で申し上げますと、当初10年間は、変動型0.875％、固定型2.25％とした時、10年間の支払額の差は約243万円にもなります。

固定型で支払いをしているつもりで、10年間過ごして頂きますと、10年目に元金を一気に243万円減らす事が出来ます。

10年間は難しくても、5年間でも支払額の差は約120万円ほどになりますので、5年分のみ繰り上げ返済に充てて元金を減らしても効果は絶大です。

これらの仮定は全て、現在の低利率ゆえの恩恵ですので、出来る限り低利率の間に、住宅ローンをご利用されることをお勧め致します。

最後に、「そうは言っても利率の上昇が心配だ」という方も多いかと思いますが、はっきり申し上げまして、現在の固定型利率2.25％というのは、35年間の安心料と考えるなら決してご不満に思われる事は無いとか思います。

世の中の景気がどうなろうと、ずっとお支払金額は変わらないのですから、気持ちの上では大変余裕が持てます。

基本的に固定型は変動型より利率は高い為、仮に変動型が4.％の利率となった場合には、固定型は5.2％前後になっていると予想されます。（予想です）

そうなりますと、いくら35年間返済額が変わらないとは言え、とてもお勧めは出来ないでしょう。

変動型にしろ、固定型にしろ、もっとも大事なことは、「お得な時期を逃さない」という事ではないでしょうか。

更に詳しくご相談がございましたら、どうぞご遠慮なくスタッフまでお問い合わせください。

（文中の計算には多少誤差があるかもしれませんが微小でございますのでご了承ください）

U.TSUYOSHI